Im Internet nach einer neuen Wohnung zu suchen, ist längst Alltag. Trotzdem haben viele PropTech-Start-ups immer noch neue Ideen, um den Immobilienmarkt zu revolutionieren.

Von Louisa Riepe

„Ich habe eine neue Wohnung gesucht und wollte in meinem Viertel bleiben, aber keinen teuren Makler bezahlen.“ Diesen Gedanken von Tim Zimmermann kann jeder nachvollziehen, der schon einmal umgezogen ist. Doch Zimmermann machte aus seiner Notlage ein Geschäft: Im Januar 2010 ging seine Website Salz&Brot online, zunächst als Plattform zur Wohnungssuche von Freunden für Freunde in Düsseldorf. Heute hat das Start-up sein Angebot auf 25 Städte in Deutschland ausgeweitet. Eines ist jedoch gleichgeblieben, sagt Zimmermann: „Unsere Angebote sind für den Mieter immer provisionsfrei.“

Ein typisches Wohnungsangebot bei Salz&Brot sieht in etwa so aus: zwei bis drei Zimmer, unter 1000 Euro Miete, Innenstadtlage. Der Vermieter zahlt für ein Inserat keine Gebühren. Der typische Nutzer ist zwischen 25 und 45, oft Student, mit kleinem Budget, und sucht eine Mietwohnung. Auf der Website können sich Interessenten mit einem Profil registrieren und bekommen neue Angebote direkt per Whatsapp und Facebook Messenger zugeschickt.

Salz&Brot setzt sich in seiner Nische deutlich von den Platzhirschen in der Immobilienbranche ab. Derzeit gibt es drei, die den Markt im Netz dominieren: Immobilienscout24, Immowelt und Immonet. Sie entstanden in einer ersten Digitalisierungswelle Ende der Neunzigerjahre. Allein Immobilienscout24 hat nach eigenen Angaben durchschnittlich etwa 500.000 verschiedene Angebote online und zieht damit etwa 12 Millionen Besucher pro Monat an.

Doch die Einführung des Bestellerprinzips im vergangenen Jahr hat das Feld für viele Start-ups interessanter gemacht. Durch die neue Regelung muss bei einer Vermietung derjenige den Makler bezahlen, der ihn bestellt hat – meistens ist das der Eigentümer, nicht der Mieter. Daher sahen einige Gründer eine Chance als PropTech. Das Kürzel steht für Property Technology, Experten verstehen darunter alle Geschäftsmodelle, die sich der Digitalisierung der Immobilienwirtschaft widmen.

Auch das Start-up Zoomsquare aus Österreich will von der Neuerung profitieren und ist seit Februar 2016 in Deutschland aktiv. Das Angebot richtet sich an Mieter, Käufer und Makler gleichzeitig. Die Suchmaschine macht es Nutzern leichter, individuelle Wünsche anzugeben und so genau die passenden Wohnungen im Netz zu finden.

Beispielsweise orientiert sich Zoomsquare nicht an Stadt- oder Bezirksgrenzen. Nutzer können konkrete Viertel oder attraktive Hotspots angeben und sogar mit der Maus die Grenzen des Gebiets einzeichnen, in dem die Wohnung liegen soll. Nachrichten über passende Inserate gibt es direkt über die eigene App, per Mail oder über Facebook. „Das Suchverhalten der Nutzer verändert sich“, sagt Gründer Andreas Langegger, „es wird immer mehr in den sozialen Netzwerken nach Wohnungen gesucht.“

Deshalb richtet er den Vertrieb auf Social Media aus. Schon heute können Makler über Zoomsquare Anzeigen schalten und ihre Angebote auf den entsprechenden Facebook-Seiten präsentieren. Über den Messenger steht Langeggers Team mit den Nutzern in Kontakt. „Bei Facebook sind mittlerweile Leute bis 45 Jahren aktiv. Das ist die relevante Zielgruppe für Makler“, sagt Langegger. Deshalb ist er sich sicher, dass das Modell von Zoomsquare weiter skalieren wird. Für das nächste Jahr ist eine Finanzierungsrunde geplant, um auch in anderen Ländern aktiv zu werden.

Rund 50 Portale wie Zoomsquare oder Salz&Brot sind in den letzten 18 Monaten entstanden, hat auch Sun Jensch beobachtet. Als Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbandes Deutschlands vertritt sie bundesweit etwa 4.500 Makler, Immobilienberater, Verwalter und Sachverständige. „Durch das Bestellerprinzip haben Makler ein Stück weit Kunden verloren“, sagt sie, „einfach weil manche Eigentümer aus Kostengründen Vermietung oder Verkauf jetzt lieber selbst übernehmen.“ Den meisten Onlineportalen traut Jensch aber keinen langfristigen Erfolg zu: „Die neuen Plattformen haben deutlich weniger Angebote als die etablierten, häufig findet man dort die selben Anzeigen wie auf Immoscout oder Immowelt.“

Echte Innovationschancen sieht sie deshalb nicht im Vertrieb der Immobilien, sondern für die internen Abläufe im Maklerbüro. Ein Beispiel dafür ist laut Jensch die Firma Ogulo, die Maklern einen virtuellen Immobilienrundgang für ihre Exposés anbietet: „Die entsprechende Animation kann in einer voll eingerichteten Wohnung aufgenommen und dann mit der Software bereinigt werden, sodass das Abbild einer leeren Wohnung entsteht.“ Gleichzeitig können die Makler auf die Nutzungsdaten zurückgreifen und erfahren beispielsweise, wie lange ein Interessent sich welchen Raum angeschaut hat. „Das ist ein riesiger Datenschatz, der die Beratungsqualität steigert“, sagt Jensch.

In eine ähnliche Richtung geht auch Christian Winkler mit seinem Start-up. „Es gibt viele Lösungen für die Beziehung zwischen Makler und Mietern oder Käufern. Wir kümmern uns darum, dass Makler und Eigentümer zusammenkommen“, sagt der Gründer von 123Makler. Hinter dem Namen steckt ein Vergleichsportal für Immobilienmakler. Die können sich mit einem Profil auf der Plattform registrieren und so von ihren potenziellen Kunden, den Immobilieneigentümern, gefunden werden.

„Wir haben festgestellt, dass Makler im Gegensatz zu anderen Branchen noch relativ wenig digitalisiert sind“, sagt Winkler. Gerade kleinere Büros hätten zum Teil keine eigene Website und würden mit gedruckten Exposés arbeiten. Daher sei das Interesse an 123Makler als Präsentationsplattform groß. „Wir haben inzwischen 3000 bis 4000 Maklerbüros gelistet“, sagt Winkler. Darunter sind neben lokalen Anbietern auch große Franchise-Unternehmen wie Engel & Völkers oder Dahler und Company.

Immobilieneigentümer, die Haus oder Wohnung verkaufen oder vermieten wollen, können die unterschiedlichen Angebote online vergleichen. Dabei spielen der Preis des Maklers, die Nähe zum Objekt und das interne Punkteranking eine Rolle. Winkler beschreibt das so: „Die Frage ist doch: Wie passt der Makler zur Immobilie? Wenn ich im Villenviertel einer Großstadt ein Haus verkaufen will, ist vielleicht Engel & Völkers der richtige Makler für mich. Wenn ich ein 30-Quadratmeter-Appartement vermieten will, dann eher nicht.“ Kommt durch 123Makler ein Kauf- oder Mietvertrag zustande, geben die Makler für den Service 20 Prozent der ortsüblichen Provision an das Unternehmen ab.

Eine echte Revolution fehlt der Branche aber noch, findet Zimmermann: „Viele suchen nach der großen Disruption, so wie es Uber oder Mytaxi geschafft haben. Aber die Digitalisierung in der Immobilienbranche ist unheimlich schwierig.“

Suchmaschinen gibt es viele, doch der nächste Schritt auf dem Weg zur neuen Wohnung ist deutlich schwieriger zu digitalisieren: die Wohnungsbesichtigung. Zwar arbeiten unterschiedliche Unternehmen daran, dass Mieter ihr potenzielles Zuhause zukünftig mit der 3D-Brille auch aus der Entfernung begutachten können. „Aber ich will doch wissen: Wie fühlt sich das an? Ist es da laut oder leise? Und was ist der Vermieter für ein Typ?“, findet Zimmermann. Daher kann die virtuelle Besichtigung für ihn den echten Besuch vor Ort bisher noch nicht ersetzen.