Das sogenannte „Besteller-Prinzip“ hat einen Gründerboom in der Immobilienbranche ausgelöst. Das Ziel der Start-ups: Sie wollen die Wohnungssuche revolutionieren.

Massenbesichtigungen sind längst keine Seltenheit mehr. Vom Bürgersteig durchs Treppenhaus bis hin zu ersehnten Wohnung stehen sich Dutzende Interessenten die Beine in den Bauch, um kurze Zeit später wie eine wilde Viehhorde durch die Immobilie getrieben zu werden. Fünf Minuten später – und eine Selbstauskunft mehr – stehen die Chancen etwas besser, aber oft noch viel zu niedrig, um die Wohnung sein Eigen zu nennen.

Ganz ohne diesen Stress wollen die neuen Online-Makler-Start-ups Wohnungen vermitteln. Sie nennen sich Housy, Smoove oder Wunderagent und wollen nicht weniger als den Mietmarkt revolutionieren. Das Magazin „Deutsche ­Start-ups“ zählte in den vergangenen Monaten mehr als 30 Gründungen, die das seit Juni geltende Besteller-Prinzip als Geschäftsmodell für sich nutzen wollen. Die neue Regelung sieht vor, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn bestellt. Bislang haben viele Vermieter die Kosten einfach auf den Mieter abgewälzt. Das soll nun nicht mehr so einfach sein.

Unternehmen wittern durch die Regelung ein neues Geschäft: die Wohnungssuche ins Netz zu verlegen und dem Vermieter mit neuen Portalen die Arbeit zu vereinfachen. Die Start-ups versprechen, Wohnungen gleich gut, wenn nicht gar besser als Makler, zu vermitteln. Und das kostengünstig, bequem und online.

Wohnungsvermittlung mal anders

Sie positionieren sich dabei vielfach als Matching-Börse zwischen Vermieter und Wohnungsinteressent – sozusagen als Dating-Portal für Immobilien. Der Vorteil: Vermieter müssen sich nicht mehr mit hunderten E-Mails und Anrufen herumschlagen, sondern bekommen nur die Mieter vorgeschlagen, die auch wirklich zu ihnen passen. Und potenzielle Mieter brauchen nicht mehr zu Besichtigungen gehen, die von vorneherein aussichtslos scheinen.

Einer dieser neuen Online-Makler ist Housy. Das Prinzip des Start-ups: Nicht der Mieter sucht die passende Wohnung, sondern der Vermieter den passenden Mieter. Dafür müssen Wohnungssuchende im Vorfeld ein persönliches Profil aktivieren. Der Vermieter kann sich diese Profile dann ansehen – und bei Interesse Kontakt aufnehmen.

Das Geschäftsmodell entstand aus der Not heraus. Wie viele andere Wohnungssuchende auch waren die Gründer Raymond Naseem und Sebastian Melchert auf der Suche nach einer neuen Bleibe – und verzweifelten daran. „Wir sind in Berlin aufgewachsen und haben die Entwicklung des Berliner Wohnungsmarktes hautnah mitbekommen“, sagt Mitgründer Naseem. Früher sei es kein Problem gewesen, in Neukölln eine Dachgeschoss-Wohnung mit zwei Terrassen für wenig Geld zu finden. „Heute aber sind die Wohnungen doppelt so teuer, man sucht ewig und steht dann noch auf Wartelisten oder muss zu Massenbesichtigungen gehen.“

Statt die Hoffnung aufzugeben, packten sie ihr Schicksal beim Schopf und gründeten ganz einfach selbst eine Wohnungsvermittlung. Ihr Versprechen: Einfacher, effizienter, globaler und preisgünstiger sein als reguläre Makler. Für Wohnungssuchende ist das Angebot daher vollkommen kostenlos. Nur der Vermieter zahlt nach erfolgreicher Vermittlung eine Servicegebühr, die sich nach der Nettokaltmiete oder dem Verkaufspreis des Objekts richtet.

Wohnung dank Auktion

Auch Smoove möchte seinerseits den Mietmarkt erobern – mit einem ungewöhnlichen Prinzip. Das 2014 von Michael Scheiblich, Alexander Kanellopoulos und Kai Puls gegründete Berliner Start-up ist die nach eigenen Angaben „weltweit erste Online-Auktionsplattform für Mietimmobilien“ und bietet sogar den „ersten Online-Mietvertrag“ an.

Das Prinzip dahinter sei ganz einfach, verspricht Mitgründer Kanellopoulos. In Online-Auktionen geben Mietinteressenten nach Registrierung und dem Nachweis der Bonität ihr individuelles Höchstangebot auf eine Mietwohnung ab und bestimmen so die aus ihrer Sicht passende Miete für das gewünschte Objekt.

Der Vermieter seinerseits stellt zuvor seine zu vermietende Wohnung inklusive Exposé und umfangreichen Bildmaterial online und legt fest, welches Bonitätslevel er sich von seinem künftigen Mieter wünscht. Nach Auktionsende kann sich der Vermieter unter den bietenden Mietern für den aus seiner Sicht passenden entscheiden.

Bis zu 75 Prozent könne der Vermieter dank Smoove im Vergleich zu herkömmlichen Maklerkosten sparen. Dennoch fällt auch hier eine Vermittlungsgebühr an: 25 Prozent einer Nettokaltmiete müssen Vermieter an das Start-up überweisen. Für Mietinteressenten entstehen keine Kosten.

Trotz klarer Ansage, den Markt revolutionieren zu wollen, klingen beide Start-ups recht versöhnlich, wenn es um die Konkurrenz zu alteingesessenen Maklern geht. Schließlich gehe es nicht darum, Makler zu verdrängen, sondern die Vermittlung effizienter zu gestalten und die Wohnungssuche zu vereinfachen. „Der Markt bietet genug Platz für alle“, versichert Alexander Kanellopoulos. Da sei es sogar möglich, voneinander zu profitieren, statt sich anzufeinden.

Mieterbund bezweifelt Datenschutz

Auf die neue Online-Konkurrenz angesprochen, zeigt sich der Maklerverband IVD nicht ganz so optimistisch, wenn auch gelassen. Den neuen Online-Maklern begegne man mit Neugier, aber auch mit leichter Skepsis. Immerhin gibt fast jedes Dritte Maklerbüro in verbandsinternen Umfragen an, die Start-ups als ernstzunehmende Konkurrenz wahrzunehmen.

Für Andreas Besenböck, Sprecher des IVD, ist dennoch klar: Die Portale können Online-Makler nicht ersetzen. „Das Marketing der neuen Portale kann zwar viel versprechen, aber die Komplexität einer Immobilienvermittlung auf ein paar Klicks zu reduzieren, erscheint dann doch zu optimistisch.“

Auch bestehende Online-Anbieter wie das bei Studenten beliebte wg-gesucht.de sehen den neuen Wettbewerb eher als Chance denn als Bedrohung. „Wir sehen diese Entwicklung als eine Erweiterung und Ergänzung im allgemeinen Suchprozess von Wohnraum an“, sagt eine Sprecherin. Ihr Geschäftsmodell sehe sie durch die aufstrebenden Start-ups nicht gefährdet. Schließlich sei wg-gesucht.de mit 75 Millionen Besuchern pro Jahr einer der Platzhirsche am Markt, der gut von spendablen Werbekunden leben könne – auch ohne Vermittlungsgebühren. Trotzdem könne man sich in Zukunft sogar vorstellen, mit den Jungunternehmen zusammenzuarbeiten.

Der Deutsche Mieterbund hingegen sieht die neuen Online-Makler weitaus skeptischer. Man dürfe zwar nicht alle Anbieter über einen Kamm scheren, heißt es; doch bei Portalen, bei denen ein Vermieter aus einer Fülle an Interessenten auswählt, bestünde die Gefahr eines „Wettlaufs“ unter den Bewerbern, wer am meisten von sich preisgebe. „Wenn neun Mieter ein Foto von sich online stellen oder ihr Gehalt angeben, neigt der Zehnte auch dazu, weil er sich ansonsten keine Chancen ausrechnet“, warnt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds. „So entsteht eine Art Gruppenzwang.“

Auch in Sachen Datenschutz ist Ropertz alarmiert. „Die Mieter geben über ihre Steckbriefe viel Privates bekannt, ohne zu wissen, wer Einsicht in diese Steckbriefe nehmen kann“, moniert er. „Wir warnen davor, umfassende persönliche Informationen über sich ins Netz zu stellen.“

Start-ups zeigen sich selbstbewusst

Auf die Sorgen des Mieterbunds angesprochen, wollen Housy und Smoove beschwichtigen. Man nehme die Sorgen durchaus ernst, sehe die Verantwortung aber nicht allein bei sich. Schließlich bestünde die Gefahr der unkontrollierten Datenweitergabe auch bei konventionellen Maklern. Und auch die Angst um einen drohenden Mieter-Wettlauf betiteln die Start-ups als unbegründet. „Wer meint, es gebe erst durch uns einen Wettlauf um gefragte Wohnungen, der hat noch nie eine Wohnung in begehrten Wohnlagen über klassische Immobilienportale gesucht“, sagt Housy-Gründer Naseem.

Ob sich Start-ups, klassische Online-Vermittlungen oder konventionelle Makler am Ende durchsetzen werden, bleibt abzuwarten. Nicht auszuschließen ist, dass alle drei nach einigen Konsolidierungen koexistieren werden. Denn Konkurrenz hin oder her: In einem Punkt sind sich alle Dienstleister einig. „Das Bedürfnis nach Vertrauen und Zuverlässigkeit kann man nicht ohne Weiteres auf einen Algorithmus übertragen“, sagt die Sprecherin von wg-gesucht.de. „Es fehlt ein weiterer Faktor, der nicht anhand von Fakten ermittelt werden kann – Sympathie und der erste Eindruck durch das persönliche Kennenlernen.“