Gründer brauchen nicht nur eine Idee, sondern auch einen Arbeitsplatz. Wer sich Ärger mit dem eigenen Büro sparen will, sollte den Mietvertrag genau prüfen.

Mittwoch ist Kolumnentag bei WirtschaftsWoche Gründer: Heute schreibt Andreas Bietmann, Partner der Wirtschaftssozietät Bietmann Rechtsanwälte Wirtschaftsprüfer Steuerberater in Köln.

Mit den eigenen Räumen wird der Traum von der Selbständigkeit konkret. Doch anders als bei Mietverträgen für Wohnraum gibt es im Gewerbemietraumrecht einige Besonderheiten.

 1. Der Mietvertrag

Falls der Vertrag mehr als ein Jahr dauern soll, muss er schriftlich geschlossen werden. Ein mündlich abgeschlossener Gewerbemietvertrag ist zwar nicht unwirksam, gilt jedoch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Außerdem gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen – damit kann der Vertrag frühestens zum Ablauf eines Jahres gekündigt werden.

2. Der Mietzweck

Üblicherweise wird im Mietvertrag die Art des Betriebs genau beschrieben. Wenn sich im Verlauf der Mietzeit Betriebsänderungen ergeben, muss auch der Vertrag angepasst werden. Deshalb sollte Mietzweck möglichst Alternativen beinhalten. Im Extremfall muss der Vermieter einer Änderung sonst zustimmen.

3. Der Konkurrenzschutz

Bei Gewerbemietverträgen muss der Vermieter Konkurrenz vermeiden, indem er angrenzende Geschäftsräume nicht an Mitbewerber vermietet.

4. Die Miethöhe

Anders als bei Wohnraum besteht bei Geschäftsräumen weder eine Mietpreisbindung noch eine Begrenzung auf die örtlichen Vergleichsmieten. Bei einer Umsatzmiete wird der Mietzins an den Umsatz des Mieters gekoppelt, wobei der Vermieter stets auf eine Mindestfestmiete besteht. Die Staffelmiete sieht hingegen eine schrittweise Anpassung des Mietzinses in regelmäßigen Zeitabschnitten vor. Es muss im Mietvertrag genau beschrieben sein, wann und in welcher Höhe die Miete steigt – absolut oder prozentual.

5. Die Wertsicherung

Wertsicherungsklauseln finden sich in Gewerberaummietverträgen regelmäßig. Sie orientieren sich meist am Lebenshaltungskostenindex. Die Klausel muss nach der Preisklauselverordnung genehmigungsfähig sein. Dies setzt voraus, dass für den Vermieter eine Vertragsbindung von mindestens zehn Jahren vorliegt, sich etwaige Preisrückgänge zu Gunsten des Mieters auswirken und keine überproportionale Mieterhöhung an den Preisanstieg gekoppelt ist.

Die Inhalte des Gewerberaummietvertrages sind verhandelbar. Angesichts langer gesetzlicher Kündigungsfristen sollten Start-up-Unternehmer insbesondere die Laufzeit des Vertrages und Kündigungsfristen individuell vereinbaren. Auch bei der Höhe des Mietzinses und dessen Anpassung lassen sich für beide Vertragsparteien Regelungen finden.