Die Crowdfunding-Branche ist auf dem Vormarsch und wird immer stärker. Jetzt erobert sie auch den hartumkämpften Immobilienmarkt.

Hilden, bei Düsseldorf. Mitten im Herzen der Stadt verwirklicht der Bauunternehmer Tecklenburg den Kastanienhof – ein Prestige-Projekt in dem 55.000-Einwohner Ort: 15 hochwertige Eigentumswohnungen, ein Penthouse, Tiefgarage und Gewerbeflächen. 6,8 Millionen Euro sind veranschlagt. Mittlerweile ist die Baugrube ausgehoben, die Bauarbeiten gehen voran. All das lässt sich im Internet auf einer Plattform nachlesen. Auf diesem Weg hab er jedem die Chance für wenig Geld, Teil des Projekts zu werden, indem sie einen Bauabschnitt mitfinanzieren. Das mittelständische Familienunternehmen aus Nordrhein-Westfalen bot Kleinanlegern nämlich eine Beteiligung ab 500 Euro an. Das Ziel: 750.000 Euro für eine Teilfinanzierung des Kastanienhofs einsammeln. Bis zum 31. Mai konnten Interessenten investieren. Die Randbedingungen: Das Darlehen hat eine Laufzeit von 18 Monaten bei einem jährlichen Zinssatz von 6,5 Prozent. Ist die Immobilie fertiggestellt und die Wohnungen verkauft, wird den Kleinanlegern ihr Geld ausgezahlt – plus Rendite.

Crowdinvesting für Immobilien ist die Idee hinter diesem Projekt. Während es für Start-ups fast schon eine gängige Finanzierungsform sein kann, ist die Schwarmfinanzierung für Immobilien noch vergleichsweise unbekannt. Was in den USA und Großbritannien schon seit einigen Jahren fester Bestandteil der Crowdfunding-Branche ist, nimmt hierzulande nun aber ebenfalls an Fahrt auf. Eine ganze Reihe von Plattformen geben den Deutschen zu Zeiten eines aufgeheizten Immobilienmarkts und niedriger Renditen die Chance, sich an Immobilienfinanzierungen direkt zu beteiligen. „Insbesondere in Deutschland ist Crowdfunding dafür sehr geeignet, weil der Endkunde, der gerne in Immobilien investiert, das Modell grundsätzlich vom Immobilien-Fond schon kennt und es kommt ein neues, jüngeres Klientel hinzu“, sagt Tanja Aschenbeck-Florange, Rechtsanwältin spezialisiert auf Crowdfunding. „Immobilien-Investitionen waren immer das Spielfeld der betuchten Bevölkerung“, sagt Elfriede Sixt, Autorin des Buchs „Schwarmökonomie und Crowdfunding“. „Durch das Crowdfunding wird das demokratisiert.“

Den Anfang machte Kapitalfreunde

Kapitalfreunde war im November 2012 die erste Crowdinvesting-Plattform für Immobilien, die in Deutschland, sogar europaweit, startete. „Ich bin ein Immobilienmensch und habe mich von den Ideen des Webs 2.0 damals überzeugen lassen – also Transparenz, Partizipation und Gemeinschaft. Das gab mir den Anstoß als Immobilienfreund dahingehend einen neuen Weg einzuschlagen“, beschreibt es Kapitalfreunde-Gründer Michael Ullmann. Aus dem Private-Equity-Bereich für Immobilien kommend gründete er Kapitalfreunde. Ihm gehe es dabei nicht so sehr darum, Geld für Immobilien zu sammeln, sondern darum, dass die Gemeinschaft ein Projekt realisiere. Zwar wurden im vergangenen Jahr die ersten Projekte bei Kapitalfreunde schon zurückgezahlt, aber derzeit gibt es keine neuen. Man wolle sich umorientieren, sagt Ullmann. „Wir wollen noch einige Schritte weiter gehen – Immobilien digital ganzheitlich größer sehen.“

Aber die Konkurrenz schläft nicht – oder besser, wacht gerade auf: Mittlerweile tummeln sich eine Handvoll von Anbietern im Immobilien-Crowdinvesting – manche wenige Jahre, manche sogar nur wenige Monate alt. Sie unterscheiden sich in Details, wie etwa den Projektlaufzeiten oder der Beteiligungsart. Das Ziel ist ihnen aber allen gemein: mit dem Schwarm Immobilienprojekte voranbringen.

Zinsland aus Hamburg

Für den Kastanienhof in Hilden sammelten die Projektentwickler beispielsweise über die Crowdinvesting-Plattform Zinsland. „Es gibt eigentlich nichts, was man nicht mit Crowdfunding finanzieren kann“, heißt es bei dem Hamburger Start-up, das aus der Immobilienbranche erwachsen ist: Gründer Carl von Stechow hatte dort schon neun Jahre Arbeitserfahrung gesammelt, bevor er gemeinsam mit zwei Mitstreitern Ende 2014 Zinsland ins Leben rief.

„Wir haben festgestellt, dass sowohl Projektentwickler zunehmenden Bedarf an Kapital haben als auch sehr viel mehr Anfragen von Investoren kamen, ob man sich nicht auch mit geringeren Summen an Projekten beteiligen kann“, so von Stechow. So kam die Idee zur Schwarmfinanzierung im Netz. Im Vergleich zu Crowdinvestments etwa in Start-ups sind die Laufzeiten bei den Immobilienfinanzierungen vergleichsweise kurz. Bei Zinsland etwa sind es 18 Monate. Investiert werden kann ab einer Summe von 250 Euro, die Rendite liegt bei 6,5 Prozent.

Der größte Unterschied zum üblichen Crowdfunding: Es gibt kein Alles-oder-Nichts-Prinzip! Während es normalerweise bei der Schwarmfinanzierung also üblich ist, dass die Summe nur ausgezahlt wird, wenn das Fundingziel erreicht wurde, garantieren die meisten Plattformen, dass die Wunschsumme zusammenkommt. „Die Projektentwickler brauchen eine klare Ansage, dass sie mit der Finanzierung rechnen und auch während der Fundingphase damit planen können. Deswegen bekommen sie von Zinsland die Ansage, dass das Geld in jedem Fall zusammen kommt“, so von Stechow. Lässt sich das Geld über die Crowd also nicht komplett einsammeln, treibt Zinsland die entsprechende Summe über Kapitalgeber aus ihrem Umfeld auf.

Beim Kastanienhof in Hilden sieht das beispielsweise so aus: Bis Sonntag waren insgesamt 664.300 der 750.000 Euro über die Crowd eingesammelt. 85.700 Euro kamen von Kapitalgebern aus dem Zinsland-Umfeld hinzu.

Exporo aus Hamburg

Dieses Prinzip verfolgt auch die Konkurrenz von Exporo, die ebenfalls in Hamburg gegründet wurde: „Aktuell geben wir den Projektentwicklern eine Finanzierungsgarantie. Das heißt zur Not haben wir Ankerinvestoren, die mit ins Boot springen, wenn die Crowd nicht genug zusammenbringt“, sagt Exporo-Gründer Björn Maronde. „Denn wir sind von den Projekten auf unserer Plattform so überzeugt, wir investieren auch mit eigenem Geld in unsere Projekte.“ Auch das Exporo-Team besteht aus Experten, die schon vor der gemeinsamen Gründung Immobilienprojekt­finanzierungen begleiteten. 2013 kam Maronde die Idee zu einer eigenen Internet-Plattform für Immobilienfinanzierungen, die ein Jahr später schließlich in die Tat umgesetzt wurde. Etwa gleichzeitig mit Zinsland brachte Maronde Exporo Ende 2014 mit seinen drei Mitgründern an den Start. Noch im Dezember ging das erste Projekt online, das von 440 Investoren finanziert wurde.

„Stadtentwicklung von unten“, nennt Maronde das Prinzip. Bei Exporo sind es 500 Euro, die der Kleinanleger mindestens investieren muss, um sich an Projektentwicklungen zu beteiligen, bei denen es sich bislang um Wohnbauprojekte handelt. Die Rendite ist mit 4,5 bis 6 Prozent angesetzt. Die Laufzeit der Darlehen variiert je nach Objekt.

Mezzany aus Dresden

Erst wenige Wochen am Start ist die Plattform Mezzany. Dort ging am 18. Mai mit der „Glockengießerei Franz Weeren“ in Berlin-Neukölln das erste Immobilienprojekt online. „Für uns ist es der Versuch Crowdfunding auf eine noch professionellere Ebene zu heben“, sagt Mezzany-Gründer Jens-Uwe Sauer, der kein Unbekannter ist in der Crowdfunding-Branche. Die Crowdinvesting-Plattform Seedmatch gehört ebenso zu seinem Gründerportfolio, wie die Plattform Econeers. Mit beiden Unternehmen ließ er über die Crowd schon mehr als 25 Millionen Euro für Start-ups und grüne Projekte einsammeln – Erfahrung satt. Mit Mezzany soll das Crowdfunding-Netzwerk Sauers nun um die Immobiliensparte erweitert werden. „Mein persönlicher Wunsch ist es, unsere Erfahrung zu nehmen und mit der Crowd die Risikostreuung weiter zu fassen“, so Sauer. Schließlich seien Immobilien wertbeständiger als ein Start-up.

Für das neue Projekt hat sich der Crowdfunding-Experte noch Immobilien-Expertise geholt: Jürgen F. Kelber arbeitet seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft. Seine eigenen Firmen konzentrieren sich auf Wohnungsprivatisierungen und Immobiliendienstleistungen.

Bei Mezzany soll spätestens mit dem Verkauf aller Eigentumswohnungen nach etwa 2,5 Jahren auch die Finanzierung zurückgezahlt werden. „Es ist also eine sehr kurzfristige Finanzierung“, sagt Sauer. Das sei es auch, was die Kleinanleger wollen. „Das haben unsere Umfragen bei Investoren auf Seedmatch auch gezeigt.“ Auch bei dem Dresdner Start-up variieren die Laufzeiten, ähnlich wie bei der Konkurrenz. Die Rendite steht aber fest: 4,5 Prozent. Hinzukommen kann am Ende noch eine laufzeitabhängige Beteiligung am Projektüberschuss. Und auch Mezzany gibt den Projektentwicklern eine Finanzierungsgarantie – vergleichbar mit denen von Zinsland und Exporo.

Wichtiger Punkt, der für Mezzany, aber auch für alle anderen auf Immobilien spezialisierte Portale gilt: Bei diesem Crowdinvesting wird nicht eine komplette Immobilie (Grundstückkauf, Bau etc.) finanziert, sondern ein Teilabschnitt des Finanzierungsprojekts: „Hier finanziert die Crowd die Umsetzung eines Bauvorhabens und steigt zu einem sehr fortgeschrittenen Projektstatus ein“, so Sauer.

Das heißt, die Projekte, die bei den Plattformen in der Regel online gehen, sind ausführlich geprüft, stehen eindeutig fest: Die Bankkredite sind ausgehandelt, Grundstücke schon gekauft und mancherorts haben die Arbeiten sogar schon begonnen. Die Summe, die von der Crowd aufgebracht wird, ist eine Ergänzung des Eigenkapitals der Projektentwickler, auf die man vielleicht auch verzichten könnte, die die Unternehmen aber finanziell flexibler machen.

„Projektentwickler müssen immer auch eigenes Kapital in ihre Projekte mitbringen. Dafür haben sie gerne Partner am Bord und in unserem Fall ist es dann die Crowd, die mit ins Boot steigt“, beschreibt es Exporo-Gründer Maronde.

Zwei aktuelle Beispiele zeigen das anschaulich: Beim Hildener Kastanienhofs zeigten die Bauherren schon vor dem Abschluss der Crowdfinanzierung bei Zinsland Fotos vom Abriss der alten Anlage und dem Ausheben der Baugrube. Und beim ersten Mezzany-Projekt – der „Glockengießerei Franz Weeren“ – sagt Emittent Marcus Tröger:  „Wir sammeln kein Geld ein und sehen dann, ob das Projekt funktioniert. Unser Vorhaben funktioniert und wird definitiv umgesetzt – egal wie viel Kapital über die Crowd eingesammelt wird.“ Seine Rechnung: Die Summe, die man dank der Crowd weniger in dieses Projekt stecken muss, kann schon für die nächste Immobilie genutzt werden.

Auch ein bisschen Immobilien

Neben den neuen Immo-Crowdinvesting-Plattformen mischen bereits aktive Crowdinvesting-Plattformen ebenfalls auf dem Immobilienmarkt mit, haben aber einen anderen Weg gewählt als der Seedmatch-Gründer Sauer. Statt eine eigene Plattform dafür zu gründen, nahmen sie die Immobilienfinanzierung in ihr bisheriges Angebot auf und begrenzen sich nicht etwa auf Projektentwicklungen, sondern entscheiden für jedes einzelne Projekt, ob es bei ihnen Crowdinvesting-tauglich ist.

So etwa die Crowdinvesting-Plattform Companisto, die im Sommer 2014 mit der Weissenhaus-Kampagne für das gleichnamige Luxus-Resort für Schlagzeilen sorgte. Denn Weissenhaus war ein Glanzprojekt: 1679 Investoren gaben insgesamt die Rekordsumme von 7,5 Millionen Euro – bei einer Mindestverzinsung von vier Prozent. „Mit der Finanzierung des Resorts wollten wir eine neue Anlageklasse eröffnen und interessierten Investoren die Möglichkeit geben, ihr Portfolio zu diversifizieren”, sagte Tamo Zwinge, Geschäftsführer von Companisto. „Es reizt mich schon immer, neue Wege zu gehen und die Bestätigung die wir für dieses Projekt erhalten haben, war grandios”, sagt Weissenhaus-Initiator Jan Henric Buettner rückblickend. „Für mich persönlich als VC-Unternehmer ging es dabei weniger darum, Geld einzusammeln, sondern ein Leuchtturm-Projekt zu realisieren, das zeigt, was mit neuen Wegen in der Finanzierung auch in Europa machbar ist. Vermutlich nicht mein letztes Projekt dieser Art.”

Ähnlich sieht es bei Fundernation aus: Das Start-up, das Crowdinvesting für IT, Nachhaltigkeit, Raumfahrttechnologie und eben auch Immobilien anbietet, entstand aus einem Venture Capital Team. Das erste Immobilienprojekt, die SpreeSide Residenz in Berlin ging im November 2014 online und wurde im Februar finanziert. Bei ihnen liegt die Mindestinvestition bei 100 Euro. Kleinanlegern wird eine 5-Prozent-Verzinsung versprochen. Die Laufzeiten der Darlehen liegen in der Regel bei fünf Jahren – können aber variieren.

Ein wenig anders läuft das Immobilien-Investment in Berlin: Die Crowdinvesting-Plattform Bergfürst ergänzte vergangenes Jahr ihr bisheriges Investment-Angebot für Kleinanleger um Immobilien. Zuvor hatte Bergfürst ausschließlich Geld für Start-ups eingesammelt. Der Unterschied zu den anderen Immobilien-Crowdinvestings: Bei Bergfürst geht es nicht um Projektentwicklung sondern um Mietobjekte, aus denen Rendite geschlagen werden soll. Auch hier beteiligen sich die Anleger aber immer nur an einem Projekt – mit 250 Euro ist man dabei, bei einer Rendite von 3,5 Prozent.

So wird investiert

Wer beim Crowdinvesting hierzulande in Immobilien investiert, wird indirekt beteiligt. Der Grund dafür liegt auf der Hand: „Wenn Sie sich vorstellen, dass bei der Crowd 1000 Leute in eine Immobilie investieren, dann gehört dem einen sozusagen eine Tür, dem nächsten ein Fenster. Das funktioniert so natürlich nicht“, sagt Aschenbeck-Florange.

Die meisten Crowdinvesting-Plattformen wie Exporo, Zinsland und Companisto setzen dabei auf Nachrangdarlehen. Das bedeutet, dass die Crowd im Falle einer Insolvenz des Projekts höchstwahrscheinlich leer ausgeht. Andere Schuldner, wie etwa die Bank, werden in diesem Fall vorrangig bedient. Bleibt kein Geld übrig, ist die Investition der Anleger weg. Dafür müssen sie aber auch kein Geld mehr nachschießen, weil sie eben nicht direkt an dem Bauprojekt beteiligt sind. Sie können also nicht für weitere Zahlungen herangezogen werden, sollten sie entstehen.

Ein Problem hat dieses System allerdings: Durch das Kleinanlegerschutzgesetz, das im April im Bundestag verabschiedet wurde, müssen Kampagnen ab einer Summe von mehr als 2,5 Millionen Euro einen Vermögensanlageprospekt erstellen – der ist mit Kosten und Bürokratie verbunden. Genau das, was man durch Crowdinvesting eigentlich vermeiden will.

Damit diese Summen problemlos überschritten werden können, setzt Mezzany von vornerein auf die Schuldverschreibung statt das Nachrangdarlehen: „Aus unserer Sicht ist es eine sehr geeignete Lösung, um auch größere Projekte umzusetzen, die auch in den großen siebenstelligen Bereich gehen können“, so Mezzany-Gründer Sauer.

Bergfürst geht auch einen anderen Weg: Da es dort auch nicht um Projektentwicklung, sondern Mietobjekte geht, in die Kleinanleger investieren, gibt die Crowdinvesting-Plattform im Gegenzug fürs Investment Genussscheine an die Crowd aus.

Für alle Varianten gilt aber am Ende, wenn der Projektentwickler Pleite geht oder das Objekt sich als Flopp herausstellt: Das Geld ist in der Regel weg – wie bei jedem anderen Crowdfunding-Modell auch.

Risiken vermeiden

Doch auch wenn hier natürlich ebenfalls ein Risiko mitschwingt – die Perspektive ist eine andere: „Die Risikoklasse ist massiv unterschiedlich. Es ist bei Weitem kein so risikoreiches Investment wie Crowdinvesting“, sagt Crowdfunding-Expertin Sixt. „Es interessiert sich wohl auch eine andere Investoren-Klasse für diesen Bereich.“ Während rewarded-based Crowdfunding und Start-up Crowdinvesting viel von Emotionalität leben, erwarte der Immobilien-Investor ganz klar eine Rendite. Das heißt: Wer vier Start-ups über die Crowd unterstützt, rechnet damit, dass drei ausfallen können und eines viel Rendite bringt. Bei der Immobilie werde aber grundsätzlich erstmal erwartet, dass die Finanzierung sich lohnt, so Sixt.

Zehn Prozent Ausfälle hat die Crowdinvesting-Plattform Seedmatch beispielsweise bei Start-ups seit Bestehen gehabt, sagt Sauer. Dort würden die Investoren das auch verstehen, aber bei Mezzany wolle man weg von diesem Risiko – Crowdfunding renditeorientierter machen.

Deshalb scheinen die meisten Plattformen auf Nummer sicher gehen zu wollen – fordern solide Erfolgsnachweise der Projektentwickler, haben selbst Immobilienprofis im Team, die das Investment bewerten können, und lassen nur fest geplante Projekte zu.

„Theoretisch besteht das Risiko des Komplettausfalls, wenn der Projektentwickler Pleite geht. Deshalb ist es auch für uns sehr wichtig zu wissen, mit wem wir es zu tun haben“, so Zinsland-Gründer von Stechow. „Dass ein erfahrener und erfolgreicher Bauunternehmer, aufgrund eines Projekts Pleite geht, ist allerdings sehr unwahrscheinlich. Trotzdem ist es möglich und wir weisen auf das theoretische Risiko hin.“

Genau jetzt ist der richtige Moment

Crowdfunding in Deutschland boomt – egal ob reward-based Funding oder Investing. Die Zuwachszahlen sind riesig. Mit dem Immobilien-Crowdinvesting traut sich die Branche nun auf einen neuen Zug aufzuspringen, der verheißungsvoll werden kann.

Die Fonds-Regulierung, die in Deutschland seit anderthalb Jahren herrsche, sei so extrem teuer und aufwendig, sodass viele Projektentwickler, die früher über Fonds oder Genussrechte Kapital eingesammelt haben, häufig von den zu hohen Kosten abgeschreckt würden, meint Aschenbeck-Florange: „Da bietet Crowdfunding noch einmal eine preiswerte Alternative.“ Zudem mangelte es in der Vergangenheit bei den Immobilienfonds häufig an Transparenz, so Sixt. „Bei den Fonds hat man ja in der Regel nicht gewusst, welche Projekte unterstützt werden. Beim Immobilien-Crowdfunding weiß man jetzt aber ganz genau, was man finanziert. Dieses System ist ganz transparent, denn je höher die Transparenz desto wahrscheinlicher die Finanzierung.“

Pluspunkte fürs Crowdinvesting also. Zudem treibt es die neue Zielgruppe der Kleinanleger auf den Immobilienmarkt – eine Chance sowohl für die Immobilien- als auch für die Crowdfundingbranche.

„Ich bin mir sicher, dass wir in den nächsten Jahren ein deutlich höheres Emissionsvolumen mit Crowdfunding in Deutschland erreichen werden – vor allem auch wegen der Immobilieninvestments“, so Mezzany-Gründer Sauer. „Wir stehen am Anfang eines Entwicklungsprozesses“, meint auch Sixt.

Der Markt scheint auch noch nicht ausgefüllt. Mindestens eine weitere deutsche Plattform wird in diesem Jahr noch auf dem Immobilien-Crowdinvesting-Markt starten: Brickgate. Das Start-up gründete sich diesen März in Berlin. Die Internetseite ist online, die Plattform allerdings noch nicht gelauncht. Derzeit ist man auf der Suche nach Mitarbeitern und Projekten – offenbar mit internationaler (englischsprachiger) Ausrichtung. Viele Infos gibt es noch nicht, aber auf Anfrage von WiWo Gründer sagte Brickgate-Gründer Patrick Böert, die Crowdinvesting-Plattform gehe „noch in diesem Jahr online“. Ein Gerücht, Rocket Internet gehöre zu den Investoren des Start-ups, wollte er nicht bestätigen. Man gebe aktuell keine Auskunft über die Investoren. Trotzdem: „Wenn Rocket Internet investiert, ist das für mich immer das Zeichen, wohin die Zukunft geht und dass diese Firma jetzt möglicherweise eine internationale Crowdfunding-Plattform für Real Estate aufbauen, ist ein Zeichen, dass diese Idee funktionieren wird und davon bin ich auch überzeugt“, sagt Crowdfunding-Expertin Sixt.

Für die Immobilien-Schwarmfinanzierung ist also genau jetzt die Zeit – was im Laufe dieses Jahres passiert, könnte die Stellschrauben setzen für den künftigen Erfolg der Branche.