Ein wenig anders läuft das Immobilien-Investment in Berlin: Die Crowdinvesting-Plattform Bergfürst ergänzte vergangenes Jahr ihr bisheriges Investment-Angebot für Kleinanleger um Immobilien. Zuvor hatte Bergfürst ausschließlich Geld für Start-ups eingesammelt. Der Unterschied zu den anderen Immobilien-Crowdinvestings: Bei Bergfürst geht es nicht um Projektentwicklung sondern um Mietobjekte, aus denen Rendite geschlagen werden soll. Auch hier beteiligen sich die Anleger aber immer nur an einem Projekt – mit 250 Euro ist man dabei, bei einer Rendite von 3,5 Prozent.

So wird investiert

Wer beim Crowdinvesting hierzulande in Immobilien investiert, wird indirekt beteiligt. Der Grund dafür liegt auf der Hand: „Wenn Sie sich vorstellen, dass bei der Crowd 1000 Leute in eine Immobilie investieren, dann gehört dem einen sozusagen eine Tür, dem nächsten ein Fenster. Das funktioniert so natürlich nicht“, sagt Aschenbeck-Florange.

Die meisten Crowdinvesting-Plattformen wie Exporo, Zinsland und Companisto setzen dabei auf Nachrangdarlehen. Das bedeutet, dass die Crowd im Falle einer Insolvenz des Projekts höchstwahrscheinlich leer ausgeht. Andere Schuldner, wie etwa die Bank, werden in diesem Fall vorrangig bedient. Bleibt kein Geld übrig, ist die Investition der Anleger weg. Dafür müssen sie aber auch kein Geld mehr nachschießen, weil sie eben nicht direkt an dem Bauprojekt beteiligt sind. Sie können also nicht für weitere Zahlungen herangezogen werden, sollten sie entstehen.

Ein Problem hat dieses System allerdings: Durch das Kleinanlegerschutzgesetz, das im April im Bundestag verabschiedet wurde, müssen Kampagnen ab einer Summe von mehr als 2,5 Millionen Euro einen Vermögensanlageprospekt erstellen – der ist mit Kosten und Bürokratie verbunden. Genau das, was man durch Crowdinvesting eigentlich vermeiden will.

Damit diese Summen problemlos überschritten werden können, setzt Mezzany von vornerein auf die Schuldverschreibung statt das Nachrangdarlehen: „Aus unserer Sicht ist es eine sehr geeignete Lösung, um auch größere Projekte umzusetzen, die auch in den großen siebenstelligen Bereich gehen können“, so Mezzany-Gründer Sauer.

Bergfürst geht auch einen anderen Weg: Da es dort auch nicht um Projektentwicklung, sondern Mietobjekte geht, in die Kleinanleger investieren, gibt die Crowdinvesting-Plattform im Gegenzug fürs Investment Genussscheine an die Crowd aus.

Für alle Varianten gilt aber am Ende, wenn der Projektentwickler Pleite geht oder das Objekt sich als Flopp herausstellt: Das Geld ist in der Regel weg – wie bei jedem anderen Crowdfunding-Modell auch.

Risiken vermeiden

Doch auch wenn hier natürlich ebenfalls ein Risiko mitschwingt – die Perspektive ist eine andere: „Die Risikoklasse ist massiv unterschiedlich. Es ist bei Weitem kein so risikoreiches Investment wie Crowdinvesting“, sagt Crowdfunding-Expertin Sixt. „Es interessiert sich wohl auch eine andere Investoren-Klasse für diesen Bereich.“ Während rewarded-based Crowdfunding und Start-up Crowdinvesting viel von Emotionalität leben, erwarte der Immobilien-Investor ganz klar eine Rendite. Das heißt: Wer vier Start-ups über die Crowd unterstützt, rechnet damit, dass drei ausfallen können und eines viel Rendite bringt. Bei der Immobilie werde aber grundsätzlich erstmal erwartet, dass die Finanzierung sich lohnt, so Sixt.