Immo Investment Technologies nimmt Vermögensverwaltern die Arbeit bei Kauf und Vermietung ab. Das Geschäftsmodell lockt auch Wagniskapitalgeber an.

Bei Privatleuten, die nach einer Eigentumswohnung oder einem Häuschen suchen, macht sich Hans-Christian Zappel nicht unbedingt beliebt: Auf Rechnung von Vermögensverwaltern kauft sein Start-up reihenweise attraktive Objekte – um sie dann zu sanieren und meist möbliert an Gutverdiener zu vermieten. Kritik an dem Geschäftsmodell prallt am CEO von Immo Investment Technologies ab. Sein Unternehmen stehe nur selten im Wettbewerb zu Wohnraum-Suchenden. „Wir sind in der Regel nicht die, die den höchsten Preis bieten“, sagt er. „Aus emotionalen Gründen sind Privatleute oft bereit, mehr zu zahlen.“

Zappel sieht sich als Problemlöser: Für Verkäufer, die einen verlässlichen Vertragspartner suchen, die sich nicht in letzter Sekunde wieder umentscheiden. Für Mieter, die verzweifelt nach einer Bleibe in Innenstadtlage suchen. Vor allem aber für Versicherungen, Pensionsfonds und Family Offices, die im Niedrigzinsumfeld händeringend nach risikoarmen Anlagemöglichkeiten suchen, die dennoch eine Rendite einbringen. „Seit die Corona-Krise Handelsimmobilien und Büros unattraktiv gemacht hat, ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Investment noch einmal gestiegen“, sagt der ehemalige Investmentbanker.

Bewertungsalgorithmus trifft die Vorentscheidung

Das Problem für Vermögensverwalter bisher: Der Kauf einzelner Häuser oder Wohnungen war mit zu viel Aufwand verbunden. Nur ein Prozent der Transaktionen, so schätzt Zappel, sei bisher vom Volumen groß genug gewesen. Immo Invest Technologies will das nun ändern: Das Start-up nimmt den institutionellen Investoren gegen Gebühren die mit Einzelimmobilien verbundene Arbeit ab. Dazu gehört sowohl die Suche nach passenden Objekten und die Kaufabwicklung wie auch die Sanierung und die Vermietung.

Um die Kosten des Immobilienmanagements zu optimieren, digitalisiert das Start-up Prozesse, wo es nur geht. Von den aktuell 55 Mitarbeitern seien 25 Entwickler, Data Scientists und Machine-Learning-Spezialisten. Bevor sich etwa ein Mitarbeiter überhaupt eine Wohnung vor Ort anguckt, treffen Algorithmen eine Vorauswahl und bestimmen den maximalen Kaufpreis. In die Bewertungen fließen 280 Datenpunkte ein, wirbt das Start-up. Dazu gehören neben Standard-Faktoren wie der Quadratmeterzahl und dem Mietspiegel viele Kriterien, die sich auf die Wohnqualität auswirken: etwa die Distanz zum nächsten Supermarkt, die Zahl der Bäume in der Straße oder der Lichteinfall zu verschiedenen Tageszeiten.

Expansion in deutsche Städte

Verkaufsanzeigen auf gängigen Immobilienportalen sind nur eine Quelle, anhand derer das Start-up interessante Objekte identifiziert. Immo Investment Technologies kooperiert auch mit Maklern und Banken. Zudem können Verkäufer ihre Immobilie direkt an das Start-up herantragen. Vorbild dafür ist der Kfz-Handel mit Portalen wie Wirkaufendeinauto.de. Erfahrung in dem Geschäft bringt Mitgründer Avinav Nigam mit, früherer Marketingleiter des Gebrauchtwagen-Start-ups Cars24. Dritte im Gründer-Team ist Samantha Kempe, die vorher im Bereich Immobilieninvestments bei Blackstone gearbeitet hat.

150 Wohnungen in Hamburg und München haben die Vermögensverwalter, die Immo Investment Technologies bisher 60 Millionen Euro anvertraut haben, schon gekauft. In der Hansestadt hat das 2017 in London gegründete Start-up seinen Deutschlandsitz, obgleich die Tochtergesellschaft bisher in Göttingen – Zappels Geburtsstadt – registriert ist. In Deutschland will das Start-up nun nach Düsseldorf, Frankfurt und Köln expandieren. Berlin steht wegen des Mietendeckels vorerst nicht auf dem Plan. Auch in Großbritannien startet das operative Geschäft.

Finanzierungsrunde in Höhe von 14 Millionen Euro

Für die Expansionspläne hat das Gründer-Trio nun eine eigene Finanzierungsrunde in Höhe von 14 Millionen Euro abgeschlossen. Unter den Geldgebern sind neben Fintech Collective aus New York und Talis Capital aus London auch die deutsche VC-Firma HV Holtzbrinck Venture. Beteiligt haben sich zudem mehrere Einzelinvestoren, darunter der den ehemalige Rocket-Internet-Manager Mato Peric, der zusammen mit HV Holtzbrinck Venture auch schon in das Männergesundheits-Portal Spring und den Tierarztdienst Felmo investiert hatte.

Hilfreich für das Immo Investment Technologies: Dass das Geschäftsmodell grundsätzlich funktioniert, haben andere schon bewiesen. Zappel verweist auf Invitation Home in den USA: Gegründet 2012 hat das Unternehmen, an dem Finanzriese Blackstone beteiligt ist, mehr als 80.000 Objekte unter seiner Verwaltung. Die Geschäfte laufen gut – auch wenn Invitation Home zwischenzeitlich stark in der Kritik stand: Mieter beschwerten sich reihenweise über den schlechten Zustand der Häuser.

Start-ups umwerben private Immobilienbesitzer

Das Risiko für Beschwerden dieser Art bis bei Immo Investment Technologies noch gering, schließlich sind die meisten Wohnungen frisch renoviert. Die Vermietungsquote liegt laut Zappel bei 98 Prozent. „Viele Bewohner sind uns dankbar, dass wir vormalige Eigentumswohnungen zur Miete zugänglich gemacht haben“, sagt der Gründer. Die Quadratmeterpreise seien im Vergleich zu anderen möblierten Wohnungen nicht überdurchschnittlich hoch.

Aufmerksam beobachten dürfte die Expansion des Unternehmens in Deutschland Home HT: Das Berliner Start-up umwirbt ebenfalls Besitzer von Eigentumswohnungen – und positioniert sich als datengetriebener Vermieter. Dazu kauft Home HT die Wohnungen allerdings nicht, sondern mietet sie selbst von den Eigentümern. Denen soll durch das Modell Verwaltungsarbeit erspart werden. Das Start-up hatte Anfang des Jahres ebenfalls 14 Millionen Euro bei Wagniskapitalgebern eingesammelt.