Knapp bei Kasse trotz Immobilie: Dieses Problem will das Start-up Heimkapital lösen – muss dafür aber selbst enorme Summen auftreiben.

Die Rente aufbessern, Reisen unternehmen, oder finanziellen Spielraum in der Pflege gewinnen: Den Wunsch, im Alter an einen hohen Geldbetrag zu kommen, will ein Gründerteam aus München ermöglichen. Julia Schabert, Dimitrij Miller und Benedikt Wenninger sind im März mit einer Immobilien-Plattform gestartet, die nach und nach innovative Finanzprodukte rund ums Betongold auf den Markt bringen will. Einstiegszielgruppe ihres 2019 gegründeten Start-ups Heimkapital ist die Altersklasse ab 60 Jahren. „Klassische Verrentungsmodelle, wie beispielsweise die Leibrente, stellen aus unserer Sicht oftmals keine gute Lösung für die Kundengruppe dar“, sagt Mitgründerin und Geschäftsführerin Julia Schabert.

Was das Start-up stattdessen vorhat: Anstatt das Eigenheim etwa gegen eine Leibrente zu verkaufen oder einen Kredit aufzunehmen, sollen die Immobilienbesitzer nur einen Teil ihres Heims abtreten. Konkret bietet Heimkapital an, sich bis zu 50 Prozent an einer Immobilie zu beteiligen und einen gewünschten Betrag sofort an die Eigentümer auszuzahlen. Ein Beispiel liefert ein Rechner auf der Internetseite: Wer mit 65 Jahren auf einen Schlag 100.000 Euro aufs Konto bekommen möchte und über eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro verfügt, muss Heimkapital 49 Prozent seines Heims übertragen. Einen geringeren Prozentsatz verlangt das Start-up von Kunden, die bereit sind, eine monatliche Nutzungsgebühr zu bezahlen – wie eine Miete für den übertragenen Teil des Hauses. In dem genannten Beispiel reduziert sich der Anteil so: Wer 200 Euro im Monat bezahlt, muss nur 29 Prozent abgeben – bleibt im Grundbuch also mit 71 Prozent eingetragen.

Sechsstellige Summe investiert

Die Besonderheit im Vergleich zur Leibrente: In beiden Fällen erhalten die ursprünglichen Eigentümer zwar ein lebenslanges Nießbrauchrecht, dürfen also auf unbegrenzte Zeit dort wohnen bleiben. Das Eigentum an der Immobilie, und damit die Entscheidungsmacht, bleibt aber beim sogenannten Teilverkauf, wie in Heimkapital anbietet, überwiegend bei den ursprünglichen Besitzern. Das Start-up bleibt als stiller Teilhaber im Hintergrund.

Den Vorstoß unterstützen mehrere Privatinvestoren, sogenannte Business Angels, in einer kürzlich abgeschlossenen Seed-Finanzierungsrunde. Namentlich genannt wird etwa Helmuth Newin, Gründer und Geschäftsführer des Versicherungsmaklers Euroassekuranz, sowie Projektentwickler Thomas Reith. Einen sechsstelligen Betrag konnte sich das Start-up sichern, wie WirtschaftsWoche Gründer vorab erfuhr. Was das Interesse geweckt haben dürfte: Als Marktpotenzial führt Heimkapital insgesamt 243.000 Immobilientransaktionen von Senioren allein im Jahr 2018 auf.

Neu ist die Idee der Münchener allerdings nicht, bundesweit steht Heimkapital beim Immobilien-Teilverkauf einigen Wettbewerbern gegenüber. Darunter das erst 2018 gegründete Unternehmen Wertfaktor aus Hamburg oder Immobilienverwaltungen wie E&S aus Neuss.

Rivalen unterbieten sich

Schlagen will Heimkapital die Konkurrenz einerseits mit mehr Flexibilität. Das heißt: Anders als die Rivalen lassen die Münchener die monatliche Nutzungsgebühr von den Kunden selbst bestimmten. Dafür hat die junge Firma ein mathematisches Modell entwickelt, das die entsprechende Beteiligungshöhe berechnet – auf Basis der gewünschten Auszahlung, des Werts der Immobilie und der statistischen Lebenserwartung. Andererseits setzt Heimkapital auch Preissignale: Wird die gesamte Immobilie etwa nach dem Tod der Eigentümer verkauft, erhält das Start-up 4,5 Prozent des Gesamtwerts als sogenanntes Serviceentgelt. Zum Vergleich: Wertfaktor und E&S verlangen 6,5 und 9,9 Prozent.

Konflikten nach dem Tod der Eigentümer versucht Heimkapital vorzubeugen, indem den Erben ein Vorkaufsrecht für den veräußerten Anteil einräumt. Auch könne der Anteil jederzeit zurückgekauft werden, versichert das Start-up. Konkret zieht sich Heimkapital immer mit dem Todesfall zurück – kaufen die Erben ihren Anteil nicht zurück, platziert Heimkapital die gesamte Immobilie am Markt, wie das Unternehmen auf Anfrage von WirtschaftsWoche Gründer erklärt. „Dabei sind die Interessen sehr schön im Gleichlauf: Heimkapital wird natürlich versuchen, den bestmöglichen Kaufpreis auf dem Markt zu erzielen und erzielt damit auch den bestmöglichen Kaufpreis für den Anteil der Erben“, sagt Mitgründerin Schabert. Sollte die Erben zu dem Zeitpunkt nicht über genügend finanzielle Mittel verfügen, unterstütze Heimkapital bei der Vermittlung von Finanzierungspartnern wie beispielsweise Banken.

Kleinteilige Kapitalbeschaffung

Um sich selbst das kapitalintensive Geschäft leisten zu können – und die Immobilie überhaupt ankaufen zu können – sucht sich das Start-up mit derzeit acht Mitarbeitern jeweils regional Bankpartner wie beispielsweise Volks- und Raiffeisenbanken oder Sparkassen. An insgesamt 60 Immobilien will sich Heimkapital im ersten Geschäftsjahr beteiligen. Innerhalb der kommenden fünf Jahre sollen es jeweils insgesamt 1000 Häuser und Eigentumswohnungen werden. Mit einer Abwicklung innerhalb von drei Monaten rechnet das Start-up im Schnitt – vom ersten Kontakt bis zur Auszahlung.

Das Interesse sei bereits hoch, gibt die junge Firma bekannt. „Wir haben bereits einige hundert Anfragen und stehen kurz vor den ersten Abschlüssen“, sagt die Geschäftsführerin. Erreichen will Heimkapital seine Kunden über digitale Kanäle wie Google und Facebook sowie klassische Offline-Marketingkanäle wie beispielsweise Printmedien und Plakatwerbung. Weitere Produkte für alle Altersgruppen seien geplant.